תפריט
טיפול בעסקת רכישת נכסי מקרקעין צריך להסתיים, בסופו של יום, ולמעט במקרים מיוחדים, ברישום הנכס על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין. רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין הופך את הזכויות בנכס הנרכש מזכות חוזית לזכות קניינית. המשמעות היא שהזכות ביחס לאותו נכס חלה כעת ביחס לכל צד ג’ שהוא (כולי עלמא) להבדיל מזכות חוזית שחלה רק בין המוכר לקונה.
משרד ירום-לם ושות’ מלווה כל עסקה משלב המשא ומתן ועד להשלמת הרישום בלשכת רישום המקרקעין על שם הרוכש.
חשוב לשים לב כי כאשר מדובר בנכס שאינו רשום כבית משותף בספרי רשם המקרקעין, ויש לו מספר בעלים, אזי הזכויות בו, גם כאשר נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, הינן זכויות “במושע”. היינו הבעלות ב”כל גרגיר” בנכס הינה של כל הבעלים במשותף, כל אחד על פי חלקו היחסי בזכויות. כך שאין למעשה לאף אחד מהבעלים זכות ספציפית ובלעדית בחלק מסוים מהמקרקעין.
כך למשל במקרה של מגרש שעליו הוקמו שני בתים צמודי קרקע, ואשר לא נרשם לגביהם בית משותף. נניח שלכל אחד מהבעלים יש 50% מהזכויות, והזכויות אף רשומות בלשכת רישום המקרקעין על שם הבעלים. עדיין למרות שכל אחד מהם מתגורר בביתו שלו, ואף במשך שנים רבות, לאף אחד מהם אין זכות קניינית ייחודית בבית שבו הוא גר.
כדי להבטיח זכות ייחודית בנכס, יש לרשום את המגרש כבית משותף, ולייחד כל אחד מהבתים בו לטובת מי מבעלי המקרקעין. אפשרות אחרת היא להחתים את הצדדים על הסכם שיתוף, ולדאוג לרשום את ההסכם בלשכת רישום המקרקעין.
מכל מקום מדובר בדוגמא בלבד, וברור, כי בכדי להבטיח את הזכויות בנכס הנרכש, יש לוודא כי הזכויות נרשמות בלשכת רישום המקרקעין וגם כיצד הן נרשמות.
לרישום הנכון של הנכס בלשכת רישום המקרקעין ישנן גם השלכות שהן יותר “מסחריות” בטבען. שווי הנכס למכירה, האפשרות לקבלת מימון בנקאי לרכישת הנכס או לכל מטרה אחרת, רמת הסחירות של הנכס וכיוצ”ב.
יחד עם זאת, ישנם מקרים בהם הנכסים הנרכשים אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין, והרישום לגביהם מתנהל במנהל מקרקעי ישראל, בחברות משכנת ו/או בגופים אחרים.
במצב זה ישנה חשיבות לוודא נכונה את הזכויות שיש למוכר, ככל שיש לו בנכס הנמכר, כיצד הן רשומות, מי הגורם המנהל את הרישום, וכמובן את קיומם של עיקולים, שעבודים ואו מגבלות אחרות הרובצות על הזכויות הנכס. במקרים אלו, לא ניתן, מטבע הדברים, להסתפק בבדיקה של נסח רישום המקרקעין.
יש לבחון אם הזכויות בנכס עתידות להירשם בלשכת רישום המקרקעין בשלב כלשהו בעתיד, ואם כן מי הגורם שמטפל בכך, מה השלב שבו נמצא ההליך ואילו עלויות כרוכות בכך מצד הקונה. נדרש לוודא היטב את האפשרויות של מימון רכישת נכס שכזה באמצעות הלוואה בנקאית.
מכל מקום, ישנה חשיבות רבה במקרים אלו בפרט, לקבל ייעוץ מקצועי מעורך דין בעל ניסיון ובקיאות בתחום המקרקעין בטרם ביצוע כל פעולה, ולקבל תמונת מצב מלאה וברורה בדבר סיכונים, ככל שקיימים, ועל מנת להבטיח את הזכויות בנכס הנרכש.
